Wkład własny „od rządu”

Wyobraźmy sobie młode małżeństwo z Poznania w oddziale banku. Mają stabilne umowy o pracę, zdolność kredytową i upatrzone dwupokojowe mieszkanie. Doradca kiwa głową, liczy, drukuje symulację i na końcu rozkłada ręce: wszystko się zgadza, brakuje tylko wkładu własnego. Kilkadziesiąt tysięcy złotych w gotówce. Tych pieniędzy nie mają, a przy obecnych czynszach odłożenie ich zajmie lata. Skąd wziął się ten próg? Nie z rynku, tylko z urzędowej rekomendacji.

Klamka zapadła

15 listopada 2021 roku prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę podatkową Polskiego Ładu, której przepisy w większości zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2022 roku. Rząd zapowiadał, że obudzimy się wtedy w krainie mlekiem i miodem płynącej. Jednym z elementów programu, przedstawianym jako szczególnie prorodzinny, jest ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, uchwalona 1 października 2021 roku.

Politycy obozu rządzącego przekonywali, że państwo chce pomóc Polakom w zdobyciu własnych czterech kątów, że to jeden z najważniejszych punktów Polskiego Ładu i że kredyt będzie można wziąć bez wkładu własnego. Mechanizm jest prosty: brakującą część wkładu, do 20 proc. wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 100 tys. zł, poręczy państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego. Rodziny, w których urodzi się kolejne dziecko, mogą dodatkowo liczyć na tzw. spłatę rodzinną, czyli częściową spłatę kredytu przez państwo.

Problem, który stworzyło państwo

Po raz kolejny politycy dzielnie walczą z problemem, który sami stworzyli. W trosce o obywateli, których uznano za niezdolnych do samodzielnej oceny ryzyka, Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła tzw. Rekomendację S. Jednym z jej kluczowych elementów jest limit wskaźnika LtV, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości.

Limit zaostrzano stopniowo. W 2014 roku kredyt mógł wynosić do 95 proc. wartości nieruchomości, w 2015 roku do 90 proc., w 2016 roku do 85 proc., a od 2017 roku standardem stało się 80 proc. W praktyce oznacza to, że kupujący musi mieć co najmniej 20 proc. wkładu własnego. Rekomendacja pozwala bankom obniżyć ten próg do 10 proc., ale tylko przy dodatkowym zabezpieczeniu, na przykład ubezpieczeniu niskiego wkładu, które podnosi koszt kredytu.

Przy cenach mieszkań w dużych miastach 20 proc. to często kilkadziesiąt, a nawet ponad sto tysięcy złotych. Rzecznik rządu Piotr Müller sam przyznawał, że przymus wkładu własnego przez lata był barierą dla młodych rodzin, które nie mają takich sum w gotówce. Rząd przedstawiał więc nowy program jako likwidację tej bariery. Tyle że barierę postawiły wcześniej same instytucje państwa.

Jak to się kręci

Schemat tworzenia problemów, a potem ich rozwiązywania, jest dobrze znany. Najpierw urzędnicy ograniczają swobodę umów - w tym przypadku prawo banku i klienta do samodzielnego ustalenia warunków kredytu. Powstaje problem, który dotyka tysięcy ludzi. Potem problem nagłaśnia się w mediach, a gdy grunt jest przygotowany, politycy wprowadzają ustawę, która ma go rozwiązać. Przypinają sobie ordery, machina biurokratyczna się rozrasta, a po jakimś czasie okazuje się, że lekarstwo ma skutki uboczne, które trzeba leczyć kolejnymi programami.

W tym przypadku skutkiem ubocznym może być wzrost cen mieszkań. Gdy państwo ułatwia zaciąganie kredytów, rośnie popyt, a podaż mieszkań nie zwiększa się z dnia na dzień. Dopłaty i gwarancje w dużej części trafiają więc do sprzedających w postaci wyższych cen. Kupujący dostaje „pomoc”, ale płaci za mieszkanie więcej. Do tego to podatnik, także ten, który nigdy nie skorzysta z programu, bierze na siebie ryzyko poręczenia.

Wolnorynkowa alternatywa jest prostsza. Zamiast gwarancji i dopłat wystarczy przywrócić swobodę umów, pozwolić bankom konkurować warunkami kredytów, a przede wszystkim ułatwić budowę mieszkań - uprościć planowanie przestrzenne, skrócić procedury i obniżyć podatki, które podnoszą koszt każdego metra kwadratowego.

Z perspektywy czasu

Warto dopisać, że program nie ruszył od 1 stycznia 2022 roku, jak można było zrozumieć z rządowej narracji. Przepisy o gwarantowanym kredycie weszły w życie dopiero 26 maja 2022 roku, a banki zaczęły udzielać kredytów z państwową gwarancją od 27 maja. W międzyczasie gwałtownie rosły stopy procentowe, a wraz z nimi raty kredytów, co mocno ograniczyło zainteresowanie programem.

Tak to się kręci od lat. Impreza trwa za nasze pieniądze, których w portfelach zostaje coraz mniej. Świetnie ujęła to Margaret Thatcher, zwracając uwagę, że problem socjalizmu polega na tym, że w końcu kończą się cudze pieniądze. Tę myśl przypomina koszulka „Socjalizm trwa dopóki nie skończą się cudze pieniądze”.

Podsumowując: „mieszkanie bez wkładu własnego” to rządowe lekarstwo na chorobę wywołaną przez regulacje. Zamiast kolejnego programu wystarczyłoby, by państwo przestało decydować za dorosłych ludzi, na jakich warunkach mogą pożyczać pieniądze.